Nie ufaj pośrednikom! Inwestycje w apartamenty nad morzem mogą doprowadzić Cię do bankructwa

Obiecywali złote góry. Skończyło się dramatem

Jeszcze kilka lat temu rynek nieruchomości nad Bałtykiem wydawał się eldorado dla inwestorów. Pośrednicy nieruchomości kusili gwarantowanym zyskiem, obiecywali nawet 15% rocznego zwrotu z inwestycji w apartamenty na wynajem. Apartamenty inwestycyjne w Świnoujściu, Kołobrzegu, Międzyzdrojach czy Ustce miały być „pewnym zyskiem” i „niezawodną lokatą kapitału”. Dziś coraz więcej inwestorów otwarcie mówi o katastrofie finansowej. Niektórzy – o bankructwie.

Kupiłem mieszkanie – zostałem z kredytem i pustym lokalem

„Zainwestowałem w apartament nad morzem, bo przekonywali mnie, że to pewniak. 15% zwrotu rocznie, piękna lokalizacja, pełne obłożenie. Zamiast tego mam pustostan, kredyt do spłaty i zero zysków. W tym roku – tragedia. Nie ma turystów, nie ma rezerwacji, nie ma pieniędzy. Jest tylko bank i windykator” – relacjonuje pan Marek, który skontaktował się z naszą redakcją.

Takich historii jest coraz więcej. Na forach internetowych, grupach inwestycyjnych i w mediach społecznościowych roi się od wpisów zawiedzionych właścicieli apartamentów, którzy czują się oszukani przez pośredników i deweloperów.

Zyski z wynajmu? Coraz częściej to mit

Wielu pośredników bazowało na optymistycznych, a często wręcz oderwanych od rzeczywistości wyliczeniach. Symulacje przedstawiane klientom zakładały niemal pełne obłożenie przez cały sezon, a nawet przez cały rok. Tymczasem realia są inne – konkurencja jest ogromna, koszty utrzymania rosną, a sezon turystyczny trwa maksymalnie 10 tygodni.

Do tego dochodzą dodatkowe problemy:

• spadek liczby turystów w związku z inflacją i wyjazdami zagranicznymi,

• rosnące opłaty: energia, woda, podatek od nieruchomości i tzw. opłata uzdrowiskowa,

• brak rąk do pracy, co skutkuje słabą jakością obsługi w wielu obiektach,

• nowe przepisy dotyczące najmu krótkoterminowego, które uderzają w prywatnych właścicieli.

Pośrednicy i ich złote obietnice

Największy zarzut kierowany przez inwestorów to manipulacja danymi i emocjami. Klienci byli karmieni narracją o „rosnących cenach”, „braku ryzyka” i „niepowtarzalnej okazji inwestycyjnej”. Wielu z nich podpisało umowy z firmami zarządzającymi, które miały zajmować się wszystkim – od rezerwacji, po sprzątanie i marketing. Rzeczywistość? Puste kalendarze rezerwacyjne, nieodpowiadanie na maile i nierzadko… cisza po podpisaniu aktu notarialnego.

Niektóre firmy znikały z rynku już po jednym sezonie, inne zmieniały warunki współpracy, obciążając właścicieli coraz wyższymi kosztami.

Inwestycje nad morzem – czy to już koniec?

Eksperci są zgodni: bańka inwestycyjna pękła. Apartamentów nad morzem powstało zbyt wiele, a rynek nie jest w stanie ich „wchłonąć”. Zbyt wielu właścicieli walczy o tego samego klienta – i to często poza sezonem, gdy nad Bałtykiem wieje pustką.

Co gorsza, niektóre miasta zaczynają wprowadzać ograniczenia dotyczące najmu krótkoterminowego – jak Sopot czy Gdańsk – w obawie przed dewastacją lokalnego rynku mieszkaniowego.

W efekcie wiele osób, które miały nadzieję na spokojną emeryturę z najmu, dziś zastanawia się, jak spłacić kredyt, którego nie pokrywa ani wynajem, ani sprzedaż.

Uwaga na nowe oferty! Historia lubi się powtarzać

Mimo wszystko pośrednicy nie składają broni. Już pojawiają się nowe inwestycje, nowe foldery, nowe uśmiechy w reklamach i… te same obietnice. Zamiast „zysk 15% rocznie”, pojawia się „lokata w beton”, „inflacyjna tarcza” i „inwestycja w spokojną przyszłość”. Schemat się nie zmienia – zmienia się tylko narracja.

Dlatego apelujemy: nie wierz w bajki o pewnym zysku. Skonsultuj się z niezależnym doradcą, przelicz dokładnie koszty, sprawdź umowy. Jeśli coś brzmi zbyt pięknie, by było prawdziwe – prawdopodobnie takie właśnie jest.

Podsumowanie – 7 ostrzeżeń dla potencjalnych inwestorów:

1. Zawsze weryfikuj pośrednika i dewelopera. Szukaj opinii, sprawdź wcześniejsze inwestycje.

2. Nie wierz w gwarantowany zysk. To fikcja – rynek nieruchomości nie jest bezpieczny.

3. Nie licz na pełne obłożenie. 12 miesięcy najmu to mit – sezon nad morzem trwa maksymalnie 3.

4. Uważaj na umowy z firmami zarządzającymi. Często są jednostronne.

5. Liczyć trzeba samodzielnie. Każda symulacja może być zmanipulowana.

6. Rozważ inne formy inwestowania. Lokaty, obligacje, fundusze – mniej atrakcyjne, ale stabilniejsze.

7. Nie inwestuj w coś, czego nie rozumiesz. Emocje są złym doradcą.

Czy inwestycje w apartamenty nad morzem się skończyły?

Nie całkiem – ale złote czasy minęły. Rynek zweryfikował realia i oddzielił profesjonalistów od naciągaczy. Jeżeli planujesz inwestycję – działaj ostrożnie, a nie pod wpływem chwili. Nie ufaj pośrednikom na słowo – licz, pytaj i sprawdzaj. I pamiętaj: czasem najlepszą decyzją jest… nie inwestować.